这种房子再便宜,也不要买
烯财经10月8日 19:00 理财技巧
摘要: 诱惑太大!

本文转自:理财巴士

 

前两天,小巴的“家族”微信群里,有位亲戚聊起一个事。

 

他说自己收到消息,小产权房有望“转正”!

 

想着要不要去买一套,毕竟便宜啊。

 

吹了这么多年转正的风都还不行难道这回真的有戏?小巴赶紧去查了下怎么回事

 

原来,8月份的时候,新的《土地管理法》出台了。

 

新版《土地管理法》删除了原来旧版法规的43条——

 

“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。”


旧版《中华人民共和国土地管理法》

 

根据原法,过去只有国有土地可以直接入市交易。

 

也就是说,如果是城中村或者农村集体土地,就必须通过政府的征收,转变成国有土地的性质后,进入下一步的“招拍挂”,然后才能建设商品房、写字楼等等。

 

现在,废除了这条款,意味着集体土地不再受“必须国有”的限制,可以不必经过征收,直接入市。

 

这样看来,似乎就是转正有望了?

 

有点天真了。

 

“小产权房”,指的是在农村集体土地上建设的房屋。

 

它不是一个法律概念,是一种约定俗成的称呼。

 

小产权,其实是相对大产权来说的:

 

按照产权证的发证机关来区分,由国家房管部门发产权证的叫大产权;
国家不发产权证,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权。

 

在之前,小产权房是归集体村民所有的,不能转让给其他城镇市民,如果你买了,那张合同是不受法律保护的。

 

也就是说,这种小产权,国家是不认的。
如果原卖家反悔,毁约要回房子,你是没办法维权的。

 

那我们再看看新《土地管理法》的第63条——

 

允许入市的是集体经营性建设用地,并不包括耕地等农用地,以及宅基地。
集体土地入市的用途也是有严格限定的,必须是“工业、商业等经营性用途”。



也就是,只提到了建设厂房、商业办公用途可以入市,但没有提居住用途。
而且,需要符合规划,经过依法登记,经过本集体组织2/3以上的成员或者村民同意。
那在时间上,这个法规2020年才施行,根据“法不溯及既往”,之前已经建成的小产权房,还是存在争议的。

 

其实想想就知道,这么多小产权房绕过了税费偷偷入市,国家能让你无条件转正吗?
这不就相当于纵容了违法?

 

一旦全面放开,也会对住房市场造成巨大的冲击。

 

而正因为小产权房便宜也乱象丛生

 

8月初的时候,广东电视台的一档栏目报道过小产权房的乱象新闻。

 

湛江市徐闻县的小产权房,是一个“中介代理制”的销售链。

 

中介直言,只要有8、9层楼高的,全部都是小产权房。
他们在销售时,还搞起了“预售制”——

 

房子还没建成,购房人要先交钱,预定房子。

 

他们会分几个时间节点,比如地基阶段、6层、9层和完全竣工,让每个要购房的人交钱,每人每次大概5-6万。

 

然后,徐闻县承建商的建筑报价,在1500元每平左右,每层的建筑面积大概在200平,那每层的平均成本就是30万左右。

 

假设一栋小产权房准备建9层楼,每层有2户,除去1楼停车,一共有8层16户。每个收费节点,可以拿到的资金是80–96万元。

 

拿到的预付款,就可以覆盖建筑成本。

 

等到全楼竣工,再按2800元每平的售价计算,购房人交完剩下的尾款。

 

这一通操作下来,净赚利润为:

 

2800×200×8-(1500×200×9)= 178万

 

也就是说,他们用买房人的预付款来覆盖建筑成本,最后空手套白狼得了178万。

 

当然,买房的人也是明知道小产权房的违规,但架不住便宜啊!

 

反正是拿来自住的,没房产证也没关系,能住就行。

 

人都住进去了,大家也都是这么买的,还怕政府会拆掉吗?

 

这就是侥幸心理。

 

徐闻自然资源局的工作人员是这么说的——

 

「我们不去,就是因为给时间让他们去改正。我拆你的是分分钟的,你违建,你收别人的钱是你的事情,你违建我拆你的是正常。」

 

其实强拆小产权房的事情也出现过,一旦房子被拆,不仅居无定所,还有可能走上漫长的维权打官司之路。

 

之前惠州永汉镇的小产权房就是,当时开发商告诉购房的人,有集体证,不是违建,现在在上面搞关系,补充材料什么的。

 

但到今年5月,还是被政府强拆了。

 

当地村民说,也就是今年才开始拆小产权房的,之前都没出现过要拆。

 


其实,小产权房便宜是便宜,但你得知道,便宜也有便宜的问题。

 

合法性存疑,不能抵押按揭,也不能落户,没有学位。

 

所带来的问题,可能远比你想象中的要复杂。
当然,小产权房体量庞大,想必也不会大刀阔斧说拆就拆,要怎么转型,是需要好好权衡和处理的。

 

但对于我们普通人来说,房子是一项重大的资产,不值得冒这么大的险。

 

所以小巴觉得要买,还是买正经产权的房子吧。买房这种事情,要么先不买,要买,就不可侥幸打擦边球。