三件大事定乾坤!2019年 楼市最大疑问 破了!
叶檀财经6月12日 15:15浏览量967 恩施
摘要: 一言难尽意,三令做五申。

本文转自《叶檀财经》,作者:吕韬



xicaijing-static

edward hopper,the city


 

听过“恩威并施”,楞没听过恩施!

 

孤陋寡闻,实在羞愧,但恩施在哪?您知道吗?

 

恩施(市,而非州)位于湖北省西南部,地处湘、鄂、渝三地交汇,人口82万。

 

这么一个小城市,最近,因为一份文件,红透大江南北。

 

据华夏时报6月11日报道,文件是这么说的:

 

部分楼盘采取大幅度降价的办法促销,包括开盘价低于备案价800元-1200元/平米、余盘4000元-4500元/平米甩卖抛售等十种降价行为,对恩施的房地产市场带来了不利影响。


恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法,并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

 

文件语言转换成口语就是:卖房怎么能不守规矩?降价打折太狠,以后不许了!


xicaijing-static


据恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》,2018年恩施市新建住宅商品均价为6165元,余盘甩卖价4000到4500,这意味着房价正打7折出售。

 

俗话说,买得没有卖得精,房子不愁卖,谁会降价出售?

 

所以,这漏不能轻易捡。

 

恩施2017年去化周期是5个月,但2018去化周期已经上涨到10个月。非商品住宅,去化周期更达到55个月。

 

2019年,如果不是销售进一步疲软,恩施房企绝不会采此下策!


三锤定音!2019年 楼市最大疑问解决了?

 

涨也棚改,跌也棚改。

 

根据住建部和兴业证券的数据,棚改货币化安置比例越高,对楼市的拉动作用越强!

 

2013年到2017年,棚改货币化的比例从7.9%猛然上升到67.7%,货币安置对楼市的拉动效果也从2%火线提高到24%,3年拉动作用提高12倍!

 

xicaijing-static


货币化安置比例快速增长元年恰好就是前文提到的PSL创设的2014年。

 

和绝大多数三四线城市一样,恩施房价上涨最重要的驱动因素就是棚改货币化,不补房子,只补票子。

 

据华厦时报消息,2017年恩施新房价格同比上涨超过10%,2018年在2017年的基础上又大幅上涨23.59%。

 

2017年恩施市棚改货币化率超过50%,2018年更接近100%!

 

恩施楼市遭遇历史性尴尬,恐怕不是个案,目前摆在绝大多数三四线城市面前的问题其实都一样:2019年,棚改到底怎么走?

 

一言难尽意,三令作五申。

 

重要的事,必须非得说三遍。


xicaijing-static

(图片来自檀香计兵)


今年,地方、财政部、央行其实已经先后三次对棚改给出了较为明确的答案,不说100%实锤,80%以上还是有的。

 

先说央行的态度。

 

6月3日,央行官网发布5月份的抵押补充贷款数据(PSL),结果有点小惊人:

 

5月的数据,是自2014年专门用于棚改的PSL创设以来,第一次连续两个月暂停投放。

 

此前有三次零投放,分别是:2015年12月、2017年2月以及2016年4月。

 

连续两个月暂停,真心头一遭!

 

xicaijing-static


PSL零投放意味着什么?

 

刚才点了一下,这里再说一次。PSL(抵押补充贷款)2014年创立的时候,目的就是为了解决棚改资金不足的问题。

 

而今,PSL创记录连续两个月暂停投放,足以说明,2019年棚改力度确实大不如前!

 

再来看看财政部的态度。

 

4月23日,财政部发布关于棚改的重要文件,文件显示:2019年全国棚改开工计划约为285万套。

 

在财政部公布棚改文件之前,市场其实是有预期的,当时的预期是多少?

 

450万套!

 

285万套比预期足足少了165万套。这冷水泼得,应该让大家足够清醒!

 

最后看看地方的态度。

 

地方其实还是有自知之明的。

 

今年初年初,大多数省份识趣儿的调低了自己的棚改计划,调整多的,比如山东、山西、河南降幅超过70%,新疆、青海降幅超过50%,西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%。

 

xicaijing-static

 

计划赶不上变化,地方自己调整之后结果是比2018年少21.3%。

 

财政部棚改计划在地方计划之后,大笔一挥,和2018年实际执行相比直接腰斩!

 

财政部之后,央行数据,直接从资金上,减少棚改支持力度。

 

三次实锤,一次比一次实,2019年棚改入寒,几乎板上钉钉。

 

棚改力度大不如前,直接反应在三四线城市的销售变化上。

 

6月4日,易居房地产研究院发布数据:

 

全国100个城市中,二线城市库存下降明显,一线城市相对稳健,唯独三四线城市“逆势上涨”。

 

就上涨趋势来看,三四线城市的库存已经连续上涨6个月。也就是说,2019年全年都在上涨!

 

xicaijing-static

 

还是易居房地产研究院的数据,6月6日在其发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》中,三四线城市交易最冷!

 

据报告:5月,4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长 35%;18个二线城市新建商品住宅成交面积同比下降3%。

 

而18个三四线城市的交易数据拿出来确实有点惨目忍睹。5月,同比下降29%,高居一二三四线降幅之首!

 

所以,恩施楼市遇寒绝非个案,整个三四线城市,棚改不再,都是盛夏遇寒潮,冷得很!

 

三四线棚改今天就说到这,最后扯点更大的事!

 

现在外部环境不友好,国内PMI又跌破了荣枯线,不少楼市死忠粉认为,房地产作为传统的经济驱动器,此时应该出山了。

 

然而这一次,可能死忠粉们要认清现实。

 

现实是:进出口数据在人民币贬值加持之下,表现异乎寻常地好;财政发力的方向,是大基建。昨天(6月10日)专项债文件下发,更是进一步强化这条拉动经济的通路。

 

消费作为中国经济动力最强的火车头,正在开足马力,汽车、家电各种刺激消费的政策频频上马!

 

唯独,房地产被稳稳的按着。

 

xicaijing-static

(图片来自檀香计兵)


开发商融资又一次收紧,买房的信贷端口也在热点城市逐步收缩。尽管一城一策,各自安排,但整体基调,已经从严了。

 

总结一句话,通盘考虑,现在政府是在大基建和消费上,下功夫,加杠杆;而居民则被寄希望把钱花在刀刃上,花在实体上,而不是在楼市里空转。

 

棚改不再,三四线城市入寒,楼市未来将出现前所未有之新局面。

 

2019年可谓,楼市20年变化元年,老思路需要彻底抛弃,新观点继续建立!