最新棚改计划出台!三四五线楼市的“至暗时刻”真的来了?
小司聊理财5月2日 11:37浏览量1338 财政部财政棚改
摘要:

最近,财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地今年棚改预计开工量正式亮相。


2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,减少341万套,降幅54.5%,腰斩过半。


除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长,其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。


每个省份的变动情况,我就不细说了,大家看下图。

 

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我国从2008年开始大规模棚改。2008年至2012年1260万套,2013年320万套、2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套。

 

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预计明年棚改还会进一步下降,2014年3月《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》发布,明确提到2020年基本完成城市棚户区改造任务。


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棚改为什么急刹车?


首先,现在很多省份把棚改当成了拉动经济增长的手段,大面积拆迁,司聊济南市济阳县的用户给我们拍过照片,整个县城几乎翻了一遍。


房价也从几年前的四五千涨到最高1万多,这肯定是不符合棚户区改造初衷的,棚改是用来改善低收入老百姓居住环境的,去年10月份的高层会议上提出,要严格把好棚改的范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。


其次,很多地方政府的财力不足,棚改的模式主要有三种:


1、拆房给房

2、拆房给钱,也叫棚改货币化

3、两者做结合。


在2014年之前,基本拆房给房,从2015年开始,棚改货币化的比例就越来越高。

 

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这些钱是从银行借的,由地方政府来担保,这种模式叫“政府购买棚改服务模式”

 

举个例子来理解一下:

 

比如说,一个城市的地方政府,要对一片棚户区进行改造,做法有两种,要么需要先批一块新地,在这块新地上盖起房子,把老百姓安置到新房子里,要么给钱,让他们自己去买房,把他们迁出之后,再对地块进行拍卖,卖地所得归地方政府所有。

 

地方政府在取得卖地收入之前,盖房子或者补贴给老百姓的钱,一般都从国家开发银行和农业发展银行贷款而来。贷款主体是城投公司,也就是负债棚改项目的公司,地方政府做担保,说到底钱这笔贷款还是地方政府借的。去年国家叫停这种模式,改成发棚改专项债来解决资金问题。

 

之所以这样做,是因为贷款模式是体现不到账面上的,这属于隐性债务,中央监管不到的,而发债是可以清晰的看到地方政府的债务情况的

 

去年高层开会强调,各地要严格评估自己的财政能力,科学制定2019年棚改任务。可见地方政府的债务压力比较大,缩减棚改规模是明智之举。


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棚改腰斩,房价会跌吗?


经常看我文章的朋友都知道,棚改货币化是过去几年推动三四五线城市房价上涨的主要动力,货币化停止,钱就断了,钱没了,购买力就没了,很快你就会发现过去几年买的高价房,很难卖出去,也许价格短期之内不会出现大幅下跌,但是市场成交量会萎缩,随着时间的积累,供大于求的现象越来越明显,降价促销就在所难免了。


这种现象将发生在一些经济欠发达且棚改削减力度非常大的省份,像山东,河南,湖南,贵州,黑龙江,辽宁、宁夏、吉林、内蒙古、陕西、山西,这11个省份里,其中有7个,今年棚改力度会减少70%以上。


这些省份中住在非省会城市的朋友,手里有多套房住不着的,能出手就赶紧出手吧。


时代在变化,要学会顺势而为。